Durée de conservation : votre réduction d’impôt en dépend

En 2022, Investissez dans les territoires Outre-Mer et augmentez encore votre réduction d’impôts

Vous voulez profiter d’une Turbo-Défiscalisation ? L’État a pensé à vous.
Pour tout investissement réalisé dans les départements d’Outre-Mer le montant de votre réduction d’impôt est la suivante :

Durée de conservation : votre réduction d’impôt en dépend

Lors de la mise en place du dispositif Pinel, la volonté du Ministre du Logement et de l'Égalité des Territoires (Madame Sylvia PINEL) a été de dynamiser les zones géographiques les plus tendues en matière de logement au travers d'une révision des zones.

Pour vous investisseurs ce découpage en zones est la garantie de choisir en toute connaissance une ville dans laquelle la demande locative est réelle.

Depuis le 1^er janvier 2019, les communes situées en zone B2 et C ne peuvent plus bénéficier du dispositif Pinel.

Zones éligibles au dispositif Pinel

ZONE A bis Paris et première couronne parisienne (76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d'Oise).
ZONE A Agglomération de Paris (dont zone A bis), Côte d'Azur, Montpellier, Marseille, Lyon, Aix-en-Provence et genevois français. Soit toutes les grandes agglomérations ou communes dans lesquelles les loyers et les prix des logements sont très élevés.
ZONE B1 Agglomérations françaises de plus de 250 000 habitants dans lesquelles les prix de l'immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse ainsi que les autres îles non reliées au continent, mais également les départements d'Outre-Mer). Et aussi en zone B1, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A.

Zones non-éligibles au dispositif Pinel

ZONE B2 Villes moyennes comprenant entre 50 000 et 250 000 habitants ayant obtenus un agrément spécial de la Préfecture.
ZONE C Toutes les autres villes non classées sont exclues du dispositif.

Le zonage Pinel en image

Outre-Mer, une demande locative forte et soutenue

Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Barthélémy, Saint Martin, Saint Pierre-et-Miquelon, La Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, les îles Wallis et Futuna, tous ces départements d'Outre-mer sont aussi éligibles au dispositif Pinel.
Les zones Pinel Outre-mer : La zone B1 généralisée devant l'importante demande La Réunion
La Martinique
La Guadeloupe
La Guyanne Française
Saint Pierre & Miquelon
Mayotte
Saint-Barthélémy
Saint-Martin
La Nouvelle Calédonie
La Polynésie Française
Wallis & Futuna

Pinel Outre-Mer, jusqu'à 18 000 € de réduction d'impôts possible.

Un amendement au projet de budget 2015 permettant de relever de 10 000 à 18 000 € le plafonnement annuel global des avantages fiscaux, dans le cadre d'un investissement locatif Pinel dans les territoires d'outre-mer, a été voté.

Les réelles motivations de la révision des zones

Recentrer l'offre de logements dans les secteurs géographiques à forte tension locative demandait un zonage plus restrictif. C'est ainsi que depuis le 1^er janvier 2019, les villes se situant dans les zones A bis, A et B1 continueront de bénéficier du dispositif Pinel jusqu'à fin 2021 alors que les villes en zones B2 et C, elles, en sont définitivement exclues.
Clé de voute du Plan logement 2018 du gouvernement, l'objectif souhaité du dispositif Pinel jusqu'en 2021 est de soutenir la construction de logements neufs dans les secteurs géographiques dits « tendues ». C'est tout naturellement que le législateur a souhaité orienter le marché où le déséquilibre entre offre et demande est le plus grand.

Tableau synoptique des plafonds de loyers en France Métropole
Zones	A bis	A	B1	B2
Plafond de loyer en €/m² au 01/01/22	17,62 €	13,09 €	10,55 €	EXCLUE

Devant l’inégalité de la demande locative réelle en fonction des régions et villes en France, une des volonté majeure du dispositif Pinel a été de sectoriser en 5 zones les villes françaises en tenant compte de leurs tailles, des prix pratiqués et de la tension exercée sur leurs marchés locatifs respectifs.

Créées dès 2003, ces zones (A bis, A, B1, B2 et C) se sont vues rattachées des plafonds de loyers ayant évolué avec le temps.

La mise en place du dispositif Pinel s’est également accompagnée des modifications suivantes :

• Remise à plat des zones (surclassement et déclassement de bon nombre de villes)
• Ajustement des plafonds de loyers sur les zones suivantes : A bis, A, B1, B2
• Mise en place d’une formule de calcul des loyers agrémentée d’un coefficient majorateur ou minorateur en fonction de la surface du bien.
• Exclusion de la Zone B2 du dispositif au 1^er janvier 2019

Il est également important de rappeler que les plafonds de loyers sont évolutifs tous les ans et non figés dans le temps.

Dans le cadre du dispositif Pinel sont pris en compte dans la surface fiscale servant de référence pour le calcul du loyer :

• De la surface habitable au sens de l’article R.111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation
• La moitié des annexes à usage exclusif du logement dans la limite de 8 m² et dont le hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètres.

On entend par annexes : caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs extérieurs au logement, combles et greniers aménageables, balcons, loggias, vérandas et terrasses * (dans la limite de 9 m² à condition quelles soient accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré)

* s’entendent les terrasses situées en totalité sur le toit d’un logement, les terrasses constituées de la dalle de toiture du logement inférieur, les terrasses situées sur le toit des dépendances immédiates et nécessaires d’un logement (dépendance ou parking souterrain) et dont le locataire du logement a la jouissance exclusive. Par conséquence, les terrasses carrelées en rez-de-jardin ne rentrent pas en compte.

Exemple de calcul de plafond de loyer pour un appartement de type 2 en zone A dont le prix est de 189 000 €, d’une surface de 43 m² habitable + annexe de 10 m²

La surface prise en compte est : 43 m² + (10÷2 = 5 m²) = 48 m²

Calcul du loyer plafond de l'appartement : (48 * 12,75€) * (0,7 + 19÷48) = 604,32 € * 1,096 = 670 € / mois hors charges.

Soit une rentabilité locative annuelle brute de 4,253 % hors avantage fiscal Pinel.

Pinel Outre-Mer 2022

Tableau synoptique des plafonds de loyers en Outre-Mer
	Guadeloupe, Guyanne, Martinique, Réunion, Saint-Martin, Saint-Pierre & Miquelon	Nouvelle-Calédonie, Polynésie Française, Wallis & Futuna
Plafond de loyer en €/m² au 01/01/22	10,73 €	12,87 €

Dans le cadre du dispositif Pinel Outer-Mer, sont pris en compte dans la surface fiscale servant de référence pour le calcul du loyer :

• La surface habitable du logement au sens de l'article 111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation
• La surface des terrasses couvertes, varangues, dans la limite maximale de 14 m²
  
  Exemple de calcul de plafond de loyer pour un appartement de type 2 à la Réunion (zone B1 Outre-Mer) dont le prix est de 148 000 €, d'une surface de 43 m² habitable + varangue de 10 m²

La surface prise en compte est : 43 m² + 10 m² = 53 m²

Calcul du loyer plafond de l'appartement : (53 * 10,37 €) * (0,7 + 19÷53) = 537,42 € * 1,058 = 568,63 € / mois hors charges.

Soit une rentabilité locative annuelle brute de 4,60 % hors avantage fiscal Pinel

Soucieux de permettre à la majorité des locataires de pouvoir louer un bien acquis sous le dispositif Pinel et d'éviter certaines dérives, des plafonds de ressources des locataires ont été mis en place.

Pour prétendre à un logement dans le cadre du dispositif Pinel, les revenus du foyer fiscal des futurs locataires (année N-2) sont encadrés en tenant compte des critères suivants :

• La zone dans laquelle se situe le bien
• La composition du foyer fiscal

COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE	PLAFONDS DE RESSOURCES DES LOCATAIRES EN €
	Zone A bis (en €)	Reste de la zone A (en €)	Zone B1 (en €)	Zone B2 (en €)
Personne seule	39 363€	39 363€	32 084€	EXCLUE
Couple	58 831€	58 831€	42 846€	EXCLUE
Personne seule ou couple ayant une personne à charge	77 120€	70 718€	51 524€	EXCLUE
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge	92 076€	84 708€	62 202€	EXCLUE
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge	109 552€	100 279€	73 173€	EXCLUE
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge	123 275€	112 844€	82 465€	EXCLUE
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième	+13 734€	+12 573€	+9 200€	EXCLUE

Plafonds de ressources Pinel pour les baux conclus en 2022 (Article 2 terdecies D Modifié par Décret n°2019-559 du 6 juin 2019 - art. 3)

Exemple : Je suis propriétaire d’un appartement de type 2 dans une ville située en zone A (Marseille - Lyon - Montpellier…) et je souhaite le louer à un jeune couple. Celui-ci devra attester de revenus imposables inférieurs à 58 831€ (4 902 € / mois) en année N-2 pour que je puisse prétendre à bénéficier de l'avantage fiscal Pinel.

Pensez-vous réellement que ces plafonds aillent à l’encontre de mes intérêts d’investisseurs ?

Ces plafonds comme vous pourrez le constater correspondent à plus de 80 % des foyers fiscaux français et expliquent le succès rencontrés par le dispositif Pinel.

Plafonds de ressources des locataires dans les DOM TOM en 2022

COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE	Plafonds de ressources des locataires en €
	Martinique, Guadeloupe, Guyane, Réunion, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Mayotte	Nouvelle-Calédonie, Polynésie Française, Saint-Pierre & Miquelon, Iles Wallis & Futuna
Personne seule	29 079 €	31 199 €
Couple	38 834 €	41 662 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge	46 700 €	50 101 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge	56 337 €	60 484 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge	66 320 €	71 151 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge	74 742 €	80 185 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième	+8 342 €	+8 949 €

Exemple : Je suis propriétaire d'un appartement de type 2 dans une ville située à Nouméa en Nouvelle-Calédonie et je souhaite le louer à un jeune couple. Celui-ci devra attester de revenus imposables inférieurs à 41 662 € (3 471 € / mois) en année N-2 pour que je puisse prétendre à bénéficier de l'avantage fiscal Pinel Outre-Mer.

Depuis le 1^er janvier 2013, le plafonnement global des niches fiscales est passé à 10 000 €. Ce plafond s'applique aux investissements bénéficiant du dispositif Pinel. Dans le cadre d'investissements bénéficiant du dispositif Pinel Outre-Mer, le plafonnement global des niches fiscales est relevé à 18 000 € .

Le dispositif Pinel intègre un volet écologique, et s'inscrit pleinement dans le projet du gouvernement avec notamment le Grenelle de l'environnement. Pour que vous puissiez bénéficier de l'avantage fiscal, le logement devra répondre aux normes énergétiques suivantes : la RT 2012 ou au label BBC 2005.

Pensez qu'acquérir un bien neuf construit aux dernières normes énergétiques présente plusieurs avantages pour vous :

• Louer plus facilement votre appartement à des locataires soucieux de leur bien-être
• Revendre demain un bien de qualité
• Bénéficier des avantages fiscaux offerts par le dispositif Pinel

À retenir :

Le décret n°2012-1532 du 29 décembre 2012 précise le niveau de performance énergétique exigé permettant de bénéficier de l'avantage fiscal du régime Pinel (anciennement Duflot, Scellier…)

• Pour les constructions nouvelles, il s'agit de l'obtention du label « bâtiment basse consommation, BBC 2005 » prévu par l'arrêté du 3 mai 2007 relatif au contenu et aux conditions d'attribution du label « haute performance énergétique » ou du respect de la réglementation thermique 2012 (« RT 2012 »).
• Pour les bâtiments existants, il s'agit soit de l'obtention du label « haute performance énergétique, HPE rénovation » ou du label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 » prévus par l'arrêté du 29 septembre 2009 relatif au contenu et aux conditions d'attribution du label « haute performance énergétique rénovation », soit du respect d'au moins deux exigences sur quatre éléments, précisés par arrêté du ministre chargé du logement.

Des logements adaptés aux Personnes à Mobilité Réduite (PMR)

Pour que votre bien soit considérée comme accessible aux Personnes à Mobilité Réduite, elle doit répondre à certains critères spécifiques qui tiennent bien souvent du bon sens. La notion d'accessibilité du logement s'articule autour de trois aspects :

• L'accès au logement
• La circulation dans le logement
• L'usage facile des équipements du logement

Depuis le 24 décembre 2015, un décret et un arrêté ont redéfini les règles d'accessibilité aux Personnes à Mobilité Réduite désormais plus simples. Depuis le 1^er avril 2016, les logements neufs destinés à être loués sont équipés d'un certain nombre de dispositifs pour répondre à la norme handicapé. Les logements collectifs existants sont également concernés par les nouvelles dispositions d'accessibilité aux personnes handicapées.

Les normes sont multiples et concernent entre autres :

• la largeur des portes (au minimum 90 cm de large),
• l'aménagement des escaliers,
• la présence d'un ascenseur (à partir du 3^ème étage),
• des interrupteurs visibles, des poignées et des prises à hauteur définie,
• un balcon accessible,
• 10 % de places de parking réservées.

Une personne sur six en Europe souffre d'un handicap lourd ou léger, soit environ 80 millions d'individus.

 

En effet, bien que l'assiette d'investissement annuelle soit de 300 000€ (dans la limite de deux biens par an), vous avez la possibilité de cumuler les opérations sur plusieurs années civiles et bénéficier de la réduction d'impôt la plus importante possible : 10 000€/an.

Exemple pour un contribuable dont l'impôt sur le revenu à payer est de 10 000 € :

• 2019 : réalisation d'un investissement d'une valeur de 300 000 € (livraison 2019) lui permettant une réduction d'impôt sur le revenu de 6 000 €/an
• 2020 : réalisation d'un investissement d'une valeur de 200 000 € (livraison 2020) lui permettant une réduction d'impôt sur le revenu de 4 000 €/an

Il bénéficiera donc dès la deuxième année (2020) d'une réduction d'impôt sur le revenu totale de 10 000 € et sera donc non imposable.

Investissez dans les Dom Tom et profitez d'avantages encore plus importants

Dans les Dom Tom, bien que l'assiette d'investissement annuelle soit également de 300 000 € (dans la limite de deux biens par an), vous avez la possibilité de cumuler les opérations sur plusieurs années civiles et bénéficier de la réduction d'impôt la plus importante possible : 18 000 €/an.

Exemple pour un contribuable dont l'impôt sur le revenu à payer est de 18 000 € :

• 2019 : réalisation d'un investissement d'une valeur de 279 000 € (livraison 2019) lui permettant une réduction d'impôt sur le revenu de 8 983 €/an pendant 9 ans
• 2020 : réalisation d'un investissement d'une valeur de 279 000 € (livraison 2019) lui permettant une réduction d'impôt sur le revenu de 8 983 €/an pendant 9 ans

Il bénéficiera donc dès la deuxième année (2020) d'une réduction d'impôt sur le revenu totale de 17 966 € et ne sera donc plus imposable.

Dans le cadre d'investissements bénéficiant du dispositif Pinel Outre-Mer, le plafond global des niches fiscales est relevé à 18 000 €/an.

En 2022, réduisez votre impôt sur le revenu

Le postula de départ est très simple : si vous ne faites rien, vous allez continuer à payer votre impôt sur le revenu pour les 12 prochaines années et au-delà…

Combien cela représente t'il ? 20, 30, 40, 50, 60 000 € ou plus ?
Que feriez-vous de cet argent si vous pouviez le conserver ? Vacances… résidence secondaire… études des enfants… solder le prêt de votre résidence principale…

Que vous soyez motivé par un ras-le-bol fiscal, par la volonté de dynamiser votre épargne ou par le souhait de préparer votre retraite, il vous est aujourd'hui possible de profiter du dispositif fiscal Pinel et de transformer votre impôt sur le revenu en véritable épargne.
Le cadre fiscal est simple, il vous donne la liberté de choisir le montant de l'impôt que vous souhaiter transformer en épargne jusqu'à 10 000 € / an soit 833 € / mois si vous investissez en métropole et jusqu'à 18 000€ / an soit 1 500 € / mois si vous choisissez d'investir dans les Dom Tom.

L'État ne vous dit pas « je vous fais un cadeau » mais « accompagnez-moi dans un enjeu majeur de notre société, le logement, et je vous autorise à vous construire un patrimoine avec l'impôt que vous devez ».
Une solution efficace vous est donc offerte pour réduire votre imposition à partir de 100 € / mois au cœur de toutes les grandes villes françaises.
Vous voulez en savoir plus ?
Réalisez votre étude fiscale personnalisée et profitez vous aussi d'une conjoncture idéale pour investir en toute sécurité :

• Loi fiscale pertinente et attrayante : la Loi Pinel validée jusqu'au 31/12/2022 en l'état (modification profonde à compter du 01/01/2023)
• Des taux d'emprunt encore très bas : 2,2% sur 25 ans en moyenne (sourceemprunt-direct.com au 23/08/2022)
• Un marché locatif hyper tendu dans toutes les grandes villes françaises.